homaaxel (homaaxel) wrote,
homaaxel
homaaxel

Category:

Когда нельзя потратить деньги на отпуск, жители Германии покупают недвижимость

В 2020 году потребительские расходы жителей Германии снизились больше всего, начиная с 1970 года. По данным Федерального статистического управления (Destatis) потребительские расходы жителей Германии в прошлом году упали на 4,6%. В частности, существенно снизились расходы на гостиничные и ресторанные услуги, на 33,2% меньше, чем в 2019 году.

Но не все отрасли пострадали от кризиса. Например, жители Германии потратили на еду и напитки на 6,3% больше. Также вырос спрос на потребительские товары длительного пользования. Потребительские расходы на мебель и бытовую технику, приборы и оборудование для дома увеличились на 1,7% в первом полугодии и на 6,9% во втором полугодии.

Потребительские расходы на транспорт снизились на 11,7%. В основном это произошло из-за падения расходов на транспортные услуги. Они упали в сфере авиаперевозок, поездов и автобусов на 28,6% в первом полугодии и на 38,6% во втором полугодии. Это контрастирует со значительным увеличением спроса на автомобили, по крайней мере, во второй половине года. После падения на 20,0% в первой половине 2020 года расходы на автомобили выросли на 9,9% во второй половине года. Вероятно этому способствовало временное снижение налога с продаж.

Источник - https://www.asscompact.de/nachrichten/deutschland-verbucht-st%C3%A4rksten-konsumeinbruch-seit-1970.


***************

Эта статья подготовлена на основе «Отчета о рынке жилых и коммерческих зданий в Германии за 2021 год», созданного компанией Engel & Völkers - https://www.asscompact.de/nachrichten/nachfrage-treibt-immobilienpreise-c-und-d-st%C3%A4dten-die-h%C3%B6he.

Из-за невозможности поехать куда-то в отпуск и из-за "вируса наследника" в последний год увеличилось число покупок недвижимости в Германии, несмотря на постоянно растущие цены. Бум на рынке недвижимости больше не ограничивается крупными немецкими городами. Люди всё чаще хотят жить в маленьких городах или "зеленых жирных поясах" мегаполисов, чем в крупных городах.

Есть немецкие города категории А - Берлин, Дюссельдорф, Гамбург, Мюнхен, Штутгарт..., категории В - Бонн, Бремен, Дортмунд, Манхайм, Эссен, Дуйсбург..., а есть С и D - Гейдельберг, Дармштадт, Аугсбург, Оснабрюк, Регенсбург... Так вот, в последнее время покупатели стали активно интересоваться недвижимостью в городах С и D. Самые высокие показатели коэффициента покупки уже в 35 раз превышают годовую чистую арендную плату. Однако региональные различия огромны. Например, стоимость квадратного метра колеблется от 325 до 5 500 евро.

Быстрее всего растут цены на недвижимость в 46 городах С и D, расположенных вокруг 15 крупнейших немецких городов. Также люди активно покупают квартиры, виллы и дома в городах с университетами, с высоким качеством жизни и успешными компаниями. Например, благодаря студентам, растут цены на недвижимость в таких городах, как Оснабрюк, Эрфурт, Йена, Магдебург и Аахен. Напротив, цены на недвижимость в Ростоке, Любеке и Киле остаются без изменений.

Из шумного и напряженного Франкфурта-на-Майне люди стараются переезжать в окрестности, например, в Ханау и Ашаффенбург. Т.е. люди работают в мегаполисе, а живут в тихих зеленых городках.

У покупателей снова стали популярными города Северного Рейна-Вестфалии. Только в Вуппертале было продано 617 жилых и коммерческих зданий. В городах Мюльхайм-ан-дер-Рур (286), Менхенгладбах (283) и Аахен (266) было зарегистрировано чуть меньше половины от общего числа сделок.


На юге Германии покупателей привлекают такие города, как Регенсбург, Гейдельберг, Аугсбург и Констанц.

Согласно анализу, популярные города C и D на юге Германии в некоторых случаях уже находятся на уровне городов A со стоимостью до 5 500 евро за м². Средняя запрашиваемая цена во всех городах C и D, проанализированных в отчете Engel & Völkers о коммерческом рынке в Баден-Вюртемберге и Баварии, составила 2 192 евро за м² во второй половине 2020 года, что на 14% выше, чем годом ранее. В остальной части Германии, особенно в городах C и D в непосредственной близости от мегаполисов, цены достигли более высокого уровня. Например, средняя запрашиваемая цена в Потсдаме, составлявшая 3 877 евро за м² во второй половине 2020 года, выше, чем в соседнем Берлине.


Медленнее всего растет стоимость недвижимости в Леверкузене, Любеке, Галле, в Хемнице, Касселе и Бремерхафенее. (Не могу сказать, что эти города очень располагают к милой и счастливой жизни из-за климата или социального качества жителей).

*********

В 2020 году цены на жилую недвижимость в Германии снова резко выросли. Об этом свидетельствует «Атлас жилой недвижимости 2021» - https://www.asscompact.de/nachrichten/diesen-st%C3%A4dten-schl%C3%A4gt-der-immobilienboom-besonders-zu. В то время как динамика в мегаполисах несколько стабилизировалась, в некоторых городах второго разряда она увеличилась до 27%.

Топ-10 немецких городов, в которых в 2020 г. больше всего повысились цены на недвижимость:

- Крефельд, +16,5%. Более чем 227 000 жителей города в окрестностях Дюссельдорфа при покупке жилой недвижимости должны были заплатить в среднем 2 009 евро за квадратный метр.

- Бремерхафен, +16,5%. Почти на том же уровне роста цен, что и Крефельд, только стоимость кв. м существенно ниже - 1 441 евро.

- Байройт, + 17,4%. С ценой за квадратный метр в 3 117 евро Байройт стал одним из самых дорогих городов среднего размера.

- Херн, + 18,7%. Город в Рурском регионе, который когда-то сформировался благодаря добыче каменного угля, и который пережил трудные экономические времена из-за закрытия угольных шахт и связанного с этим обвала цен на недвижимость.

- Галле-ан-дер-Заале, +19,2%. Единственный город Восточной Германии, который вошел в эту десятку по росту цен на недвижимость. Вероятно это произошло из-за близости к Дрездену и, прежде всего, к Лейпцигу, а также из-за того, что вначале он был центром исследований для будущих технологов. Вместе с кампусом Вайнберга теперь там же расположен второй по величине технопарк в Восточной Германии.

- Кайзерслаутерн, +19,6%. Это заштатный город, который сильно ухудшился после ухода американских военных, поэтому цены на недвижимость там изначально были крайне низкие. Несмотря на рост почти на 20 %, цена квадратного метра составила всего 2 083 евро.

- Менхенгладбах, +19,8%. Город лидирует среди крупных городов по росту цен на недвижимость. Ни в одном немецком городе с населением более 100 000 человек не было зарегистрировано более сильного роста цен.

- Вильгельмсхафен, + 20,9%. В трех городах Германии в 2020 году цены на недвижимость выросли более чем на 20%. Все три города среднего размера с населением от 20 000 до 100 000 человек. Один из них - Вильгельмсхафен. Цены там выросли до 1 753 евро.


- Нойштадт-ан-дер-Вайнштрассе, + 25,9%. Один из этих двух городов - Нойштадт-на-Вайнштрассе в земле Рейнланд-Пфальц. Жилая недвижимость там за последний год выросла более чем на четверть. Город с населением более 50 000 человек является одним из центров немецкого виноделия. Жилая недвижимость там стоит в среднем 3 029 евро.

- Ансбах, + 27,3%. Самый большой рост цен в 2020 году был в Ансбахе. В городе Средней Франконии средняя цена квадратного метра при покупке жилой недвижимости составила 2 743 евро. По сравнению с самым дорогим городом Германии, Ансбах по-прежнему выгоден. В Мюнхене цена квадратного метра в 2020 году составила 8 613 евро.


*************

На самом деле все вышеперечисленные городки - никому не нужные "дыры"  с неинтересными или отсутствующими рабочими местами и большим числом многолетних убежденных безработных. Просто цены на недвижимость в интересных городах взлетели еще выше, например, в Гейдельберге цена кв. м. в новостройке сейчас составляет 4 500-6 500 евро, и люди не в состоянии угнаться за ростом цен. А цена на недвижимость в Германии растет на 7-10% в год. Поэтому от отчаяния люди хотят купить хоть что-то, хоть где-то. Возможно, они предполагают потом эту квартиру, купленную в кредит, сдавать. Но кто будет ее снимать по рентабельной цене? Например, в Гейдельберге новая 3 комнатная квартира будет окупаться с помощью аренды жильцов 20-30 лет.

Цены на недвижимость в Германии растут линейно вверх, конца этому не видно. Покупатели стараются купить хоть что-то, не всегда учитывая ликвидность и разумность сделки. Что делают застройщики: они скупают в "дыре" целый квартал старого жилого фонда, немного вкладываются в поверхностный косметический ремонт, чтобы создать иллюзию приличного жилья, запускают туда пожить безработных, которые сидят на соцпособиях и потом быстро продают весь этот комплекс какому-нибудь оптовому покупателю недвижимости. Это очень напоминает процесс, как цыган продает коня.

В итоге через 3 месяца социальщики из этого дома съезжают (инвестор изначально только на пол-года оплачивал их проживание) и покупатель вдруг видит, что же на самом деле он купил по качеству - старое жилье в никому не нужном месте. А вложенные деньги нужно отбить. Поэтому на сайтах недвижимости появляются красивые фотографии и привлекательные цены. Вдруг кто-то купит?

*************

После объединения Германии началось бурное строительство недвижимости, но это продолжалось до 1995-1997 г, пока компании-застройщики не договорились о создании искусственного дефицита на рынке жилья. Политика Германии, начиная с 2000-х, это привлечение высококвалифицированных специалистов из других стран. В Германии нет нефти, поэтому нефть - это люди. На рынок ежегодно попадает новое жилье, но его количество сильно занижено относительно спроса и таким образом удается ежегодно линейно повышать цены на недвижимость. Города заинтересованы в этом, поскольку получают хороший процент с продаж. Таким образом городам намного выгоднее стоить дорогую недвижимость для специалистов, чем дома для безработных.

В Германии очень низкие процентные ставки по ипотеке, 1,26-0,7%, что позволяет даже малозарабатывающим людям брать кредиты на 20-30 лет, чем и зарабатывают банки (которые, кстати, часто являются застройщиками).

Ожидается, что до конца 2020-х цены на недвижимость поднимутся еще на 25%.

Источник - https://www.asscompact.de/nachrichten/endet-der-deutsche-immobilienboom-im-jahr-2024.

Если когда и брать кредит на покупку недвижимости, то лучшее время - сейчас.

Так выглядит график падения процентных ставок по ипотеке в Германии в зависимости от количества лет кредитования:


1355-interhyp
Источник - https://www.baulinks.de/webplugin/2020/1355.php4.

***************

Вот, например, документ про цены на недвижимость в Гейдельберге и в регионе Рейн-Некар на март 2021 г - file:///C:/Users/3671~1/AppData/Local/Temp/Heidelberg_Rhein-Neckar-Kreis.pdf. Красным цветом отмечены самые хорошие районы для проживания (зеленые районы для специалистов с высшим образованием), бледно-желтым - ужас-ужас (районы для безработных и территории, расположенные вплотную к шумным автодорогам).


Новый точечный рисунок.10

Чуть ниже карты расположены цены по продаже и аренде недвижимости в разных районах города. Например, в районах высокого качества жизни цена покупки недвижимости 5 900 - 8 800 евро за кв. м., цена аренды - 15-19 евро за кв. м. В самых дешевых районах города недвижимость не продают, поскольку туда направляет на расселение администрация города, там только арендуют, аренда стоит в 2 раза ниже. Дешево - да, но жить там невозможно из-за самого высокого уровня криминала по городу. Днем ходить по этим странным районам можно, но вечером - лучше не надо.

Новый точечный рисунок.11

Если смотреть цены по недвижимости по региону Рейн-Некар, расположенному вокруг Гейдельберга, то они выглядят так: Вайнхайм, зеленый симпатичный городок на холме - покупка 4 000 - 5 700 евро кв. м., аренда 10-14 евро кв. м., Хокенхайм, Шветцинген, городки для сотрудников SAP, самых высокооплачиваемых специалистов в округе, покупка 3 900 - 5 000 евро кв. м., аренда 9-12 евро кв. м.

Новый точечный рисунок.12


При этом прогноз роста населения в Гейдельберге, в регионе Рейн-Некар и в целом в Баден-Вюртемберге выглядит так:

Новый точечный рисунок.14
Т.е. любые растущие цены на недвижимость - оправданы. Специалисты всегда будут приезжать в этот регион и покупать/арендовать недвижимость.

Здесь можно посмотреть на свежеотстроенный за последние 5 лет Bahnstadt или Heidelberg Village, новый жилой комплекс Гейдельберга:

- Как он строился - https://homaaxel.livejournal.com/1289242.html.

- И каким он стал - https://homaaxel.livejournal.com/1399014.html.



Квартиры там сейчас стоят 600 000 - 700 000 евро. Квартиры практически не сдаются.

В 2015 г. цена кв. м. там стоила 3 200 - 3 500 евро. В некоторых квартирах 4 300 евро.
В 2020 г. кв. м. стоил уже 6 400 евро.

3-комнатная квартира 87 кв. м.  в январе 2021 г. стоила 610 000 евро, т.е. 7 000 евро за кв.м.

График роста 1 кв.м. в квартирах в Heidelberg Village:

161951080_3775748792479690_7832819256332816026_n


Tags: Гейдельберг, Германия, Недвижимость
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 0 comments